Gli aspetti fiscali del contratto di locazione: l’IRPEF

Affittare un immobile comporta una serie di adempimenti fiscali e normativi che richiedono conoscenze specifiche per essere gestiti in maniera corretta. Per fornire un’analisi esaustiva degli aspetti fiscali del contratto di locazione, ho deciso di dedicare a questo argomento complesso una serie di tre articoli:

• Questo è il primo articolo, dedicato all’IRPEF
• Il secondo articolo sarà dedicato alla Cedolare Secca: come, quando, quanto.
• Il terzo articolo sarà dedicato a IMU e TARI e le locazioni soggette ad IVA

IRPEF e Dichiarazione dei Redditi

Benvenuto nel primo articolo della serie dedicata agli aspetti fiscali della locazione. In questo primo approfondimento, ci concentreremo sulla dichiarazione dei redditi e sull’IRPEF, concentrando la nostra attenzione sugli immobili concessi in locazione.

Per coloro che non sono familiari con l’IRPEF, vale la pena spiegare che si tratta di un’imposta diretta che colpisce i redditi delle persone fisiche. Questa imposta si applica ad alcune categorie di reddito, tra cui:

• redditi da lavoro dipendente e assimilati
• redditi fondiari (prodotti da terreni e fabbricati),
• redditi da capitale (es. interessi, dividendi su azioni),
• redditi d’impresa,
• redditi da lavoro autonomo,
• redditi diversi.

Mentre la dichiarazione dei redditi è il mezzo con il quale ogni cittadino/contribuente comunica al fisco quanto ha guadagnato e contestualmente effettua i versamenti delle imposte relative.

L’IRPEF è un’imposta progressiva che prevede un aumento dell’aliquota fiscale al crescere del reddito percepito dal contribuente. Il reddito imponibile viene suddiviso in scaglioni, con ciascuno di essi che viene tassato con un’aliquota differente. In altre parole, l’aliquota applicata all’IRPEF aumenta gradualmente al crescere del reddito del contribuente, garantendo un’imposta proporzionale alla capacità contributiva di ciascun individuo.

Aliquote IRPEF dopo Legge Bilancio 2022

Nuove aliquote 2022:

• SCAGLIONE DI APPLICAZIONE fino a 15.000 €, ALIQUOTA SCAGLIONE DI APPLICAZIONE 23%
• SCAGLIONE DI APPLICAZIONE tra i 15.001 e i 28.000 €, ALIQUOTA SCAGLIONE DI APPLICAZIONE 25%
• SCAGLIONE DI APPLICAZIONE tra i 28.001 e i 50.000 €, ALIQUOTA SCAGLIONE DI APPLICAZIONE 35%
• SCAGLIONE DI APPLICAZIONE oltre i 50.000 €, ALIQUOTA SCAGLIONE DI APPLICAZIONE 43%)

L’IRPEF sugli immobili

Esaminiamo ora con maggior dettaglio la relazione tra l’IRPEF e gli immobili.

In primo luogo, è importante comprendere chi è il soggetto passivo, ovvero colui che paga le imposte. In caso di immobili locati, il soggetto passivo può essere il proprietario dell’immobile o il titolare di altro diritto reale, come usufrutto, superficie, enfiteusi o abitazione.

L’imponibile, ovvero la base imponibile dell’imposta, è il reddito medio ordinario dell’unità immobiliare. Tale reddito può derivare dalla rendita catastale dell’immobile o dal canone di locazione. Nel caso in cui l’immobile sia adibito a principale abitazione, non è previsto alcun pagamento di imposte.

Se invece l’immobile viene utilizzato come seconda casa o casa vacanza, la base imponibile è data dalla somma della rendita catastale aumentata del 5% e di un terzo del canone di locazione. È importante tenere in considerazione questi fattori al fine di gestire correttamente le implicazioni fiscali degli immobili.

Esempio: Rendita catastale € 402,84 = 402,84 + 5% = 422,98 + 1/3 = 563,97 base imp. IRPEF

Qualora l’immobile fosse concesso in locazione, la base imponibile dell’IRPEF sarebbe determinata dal valore più alto tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone imponibile di locazione ridotto del 5%.

Spesso gli immobili appartengono a più soggetti e in questi casi il contratto di locazione può essere sottoscritto da uno soltanto dei comproprietari. Tuttavia, è importante sapere che il reddito derivante dall’affitto dell’immobile dovrà essere dichiarato pro-quota da ciascun comproprietario. Questo vale indipendentemente dal fatto che il reddito sia stato percepito o meno da ciascun comproprietario e che questi siano o meno menzionati nel contratto di locazione.

Esistono anche dei casi particolari, tra cui:

• Immobili di interesse storico e/o artistico concessi in locazione
• Contratto di comodato

Immobili di interesse storico e/o artistico concessi in locazione

Il reddito dei fabbricati di interesse storico o artistico concessi in locazione è costituito dal maggiore importo risultante a seguito del confronto tra la rendita catastale effettiva dell’immobile rivalutata del 5%, rapportata al periodo e alla percentuale di possesso, e il canone di locazione ridotto del 35%, rapportato alla percentuale di possesso. In altre parole, la base imponibile subisce una riduzione del 35%.

ATTENZIONE a causa del Covid ecco come funziona adesso L’IRPEF sui canoni non percepiti:

I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis.

Nel caso in cui si debbano versare imposte sui canoni di locazione che siano venuti a scadenza e che non sono stati percepiti, è possibile richiedere un credito d’imposta di pari ammontare, a seguito di accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. Questa possibilità offre una soluzione vantaggiosa per i proprietari che si trovano in questa situazione, consentendo di recuperare il valore dell’imposta versata sui canoni di locazione non percepiti.

Contratto di comodato

Eccoti un altro caso particolare: il contratto di comodato, cioè la locazione da parte del comodatario (colui che RICEVE il comodato, quindi NON il proprietario).

DOMANDA DI ESEMPIO: «Se concedo l’immobile in comodato a mio figlio, questi può sublocare e dichiarare lui il canone?» La domanda sottende normalmente il tentativo di pagare meno tasse (qualora al figlio venisse applicata una più bassa aliquota IRPEF) e di evitare che il reddito percepito impedisca al locatore di godere di particolari agevolazioni (anche di tipo pensionistico a volte).

RISPOSTA: il comodato è un contratto ad effetti obbligatori e non reali, e il soggetto che riceve in comodato il bene acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non un diritto reale. La conseguenza dal punto di vista fiscale è che la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante. In sostanza, se l’obiettivo del comodante è sottrarre il reddito percepito dal figlio al proprio reddito imponibile, tale operazione sarà priva di effetti.

Altri CASI PARTICOLARI:

• Il contratto di “sublocazione” non potrà essere assoggettato a cedolare secca.
• Nemmeno il comodante/padre, che come visto dovrà dichiarare il reddito, potrà assoggettarlo a cedolare, non essendo in questo caso locatore.
• Se affitto ad un’azienda un appartamento, quindi con contratto ad uso foresteria, non posso godere dell’agevolazione fiscale della Cedolare Secca.

I benefici fiscali per i conduttori (inquilini)

Molti proprietari di case non sono a conoscenza dei benefici fiscali di cui possono godere alcuni conduttori, come gli studenti fuori sede. Questo è particolarmente interessante per i proprietari che sono anche genitori, con figli che studiano in altre città. La comprensione di queste norme fiscali è importante per tutti i proprietari di casa, in modo da massimizzare i benefici economici derivanti dalla locazione degli immobili.

Le famiglie di studenti fuori sede, iscritti a un corso di laurea e che abbiano stipulato un contratto ai sensi della Legge 431/98 nel Comune in cui ha sede l’Università, hanno diritto ad una detrazione massima di Euro 500,27 (l’importo di spesa su cui calcolare la detrazione non può essere superiore a 2.633 euro annui ). La distanza tra l’università e la residenza anagrafica non deve essere inferiore a 100 Km (50 chilometri per gli studenti residenti in zone montane o disagiate)

Da specificare che:

• Se lo studente rispetta i requisiti (iscritto a un corso di laurea, fuori sede ecc.), la detrazione è riconosciuta anche se il contratto non è un transitorio per studenti universitari, purché stipulato ai sensi 431/98.
• Non è riconosciuta nel caso in cui lo studente sia iscritto a un Master, Corso di Perfezionamento o Dottorato.

Contratto intestato al genitore

Se il contratto di locazione è intestato al genitore, che effettivamente sostiene la spesa, e dal contratto stesso si evince che l’immobile è destinato al figlio studente, spetta la detrazione d’imposta?

Sì, ai sensi del comma 2 dell’articolo 15, l’agevolazione fiscale spetta anche nel caso in cui l’onere sia sostenuto nell’interesse di familiari a carico.

Genitori con due figli studenti universitari a carico

a) Se un genitore ha a carico due figli studenti universitari che sono titolari di due contratti di locazione (magari anche in città diverse), può il genitore avere la detrazione per ogni contratto? Oppure il limite della spesa è sempre di 2.633 euro?

No, si deve ritenere che tale importo costituisca il limite complessivo di spesa di cui può usufruire ciascun contribuente; ciò anche nell’ipotesi del genitore che sostenga la spesa per più contratti in riferimento a più di un figlio.

b) Mio marito e io abbiamo due figlie universitarie, a carico al 50%, ognuna delle quali intestataria di un contratto di affitto. In che misura possiamo detrarre i relativi canoni?

Dato che in questo caso i contribuenti sono 2 e vista la risposta precedente, in questo caso ciascun genitore potrà beneficiare della detrazione del 19% sul massimo di 2.633 euro

Ripartizione della detrazione tra i genitori:

Se il contratto di locazione è intestato allo studente a carico di ambedue i genitori che presentano la dichiarazione, la spesa deve essere ripartita in eguale misura tra i coniugi o è possibile attribuirla per intero ad un solo genitore, previa apposita annotazione sul documento, così come previsto per le spese mediche intestate al figlio?

Sì. Secondo la circolare n. 11/E del 2007 quando l’onere è sostenuto per i figli la detrazione spetta al genitore al quale è intestato il documento comprovante la spesa sostenuta; se il documento è intestato al figlio le spese devono essere suddivise tra i due genitori in base all’effettivo sostenimento, annotando sul documento comprovante la spesa la percentuale di ripartizione, se quest’ultima è diversa dal 50 per cento. Se uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo può considerare l’intera spesa sostenuta. In caso di contratto di locazione stipulato da entrambi i genitori, dovendosi presumere che la spesa verrà ripartita tra i genitori in parti uguali, la detrazione spetta ad entrambi in egual misura nel limite massimo, per ciascun genitore, di euro 1.316,50.

Altre agevolazioni per il conduttore/inquilino

Il conduttore che abbia trasferito la residenza anagrafica nel comune di lavoro o in comune limitrofo nei 3 anni precedenti a quello in cui viene richiesta la detrazione, qualora:

• la distanza tra il vecchio e il nuovo comune di residenza sia superiore a 100 chilometri,
• il nuovo comune di residenza sia situato fuori dalla regione di provenienza,

ha diritto per i primi 3 anni di conduzione:

• Su un reddito complessivo da 0 a 15.493,71 a una detrazione di Euro 991,60
• Su un reddito complessivo da 15.493,72 a 30.987,41 a una detrazione di Euro 495,80

Il giovane conduttore che abbia stipulato un contratto di locazione (anche su porzione) ai sensi della legge 431/1998, per l’unità immobiliare in cui stabilisca la propria residenza, qualora:

• prenda in locazione un’abitazione diversa da quella dei genitori o di coloro ai quali sono affidati per legge,
• abbia un’età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti,

ha diritto ad una detrazione per i primi 4 anni di conduzione su un reddito complessivo da 0 a 15.493,71 a una detrazione di Euro 991,60

L’impresa o società che ha preso in locazione un alloggio al fine di destinarlo ad uso abitativo dei propri dipendenti:

• Se i dipendenti hanno trasferito nell’immobile locato la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro: è prevista l’integrale deducibilità dei canoni e delle spese di manutenzione, per il periodo d’imposta in cui si verifica il trasferimento e per i due successivi
• Se i dipendenti non hanno trasferito la loro residenza anagrafica (o se sono trascorsi più di 3 anni dal trasferimento della residenza): i canoni e le spese di manutenzione sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per i dipendenti, quale compenso in natura.

Se il conduttore è un’impresa che ha preso in locazione un immobile ad uso non abitativo, strumentale alla sua attività: sono interamente deducibili (come costi dell’attività d’impresa):

• il canone di locazione,
• le spese per servizi relativi all’immobile,
• le eventuali spese di ammodernamento e ristrutturazione.

Conclusione

Come avrai capito, la fiscalità legata ai contratti di locazione può risultare complessa e di difficile comprensione. Affinché i proprietari di immobili in locazione possano massimizzare i propri guadagni e offrire il miglior servizio ai propri inquilini, è opportuno affidarsi a professionisti qualificati per il calcolo delle imposte e la comprensione delle opportunità fiscali disponibili.

Un esperto può aiutare a comprendere i dettagli relativi alle normative fiscali, e a individuare le strategie migliori per trarre il massimo vantaggio dalle disposizioni fiscali in vigore. In questo modo, non solo i proprietari di immobili, ma anche gli inquilini, potranno trarre il massimo vantaggio dalla locazione, grazie ad una gestione corretta e professionale dell’immobile. Affidarsi ad un professionista del settore immobiliare permette di ottenere i migliori risultati possibili dalla locazione dell’immobile, garantendo un servizio di alto livello a tutti gli interessati.

Il prossimo articolo sarà dedicato alla Cedolare Secca: come, quando, quanto. Spero di aver stimolato la tua curiosità per quanto riguarda l’argomento e ovviamente rimango a disposizione per eventuali domande.

Se preferisci avere una consulenza diretta, ti basterà inviarmi una mail al seguente indirizzo: info@geometraromano.it

Buon proseguimento,

Geom. Romano