Controlli pre asta

Oppure potremmo trovare una corte in comune, ma con il garage della casa, quindi chi compra il garage e la casa in realtà avrebbe il giardino in piena proprietà! Che fortuna.

Il diritto di superficie è molto diffuso, vale la pena capire l’inizio e il termine dello stesso per valutare la fattibilità del mutuo e il costo per il riscatto del terreno, ho fatto fare ottimi affari ai miei clienti con queste attenzioni particolari e insegnando loro a non scartare nulla a prima vista, approfondire sempre bene tutti i temi è un buon trucco per fare ottimi affari la dove altri voltano le spalle per impazienza o non conoscenza della materia.

Premessa: tutti gli immobili vengono costruiti o ristrutturati in virtù di titoli edilizi autorizzativi rilasciati dall’Ufficio Tecnico del Comune o Edilizia Privata, i permessi vengono concessi grazie al lavoro di un tecnico abilitato che ha presentato i progetti.

Problema: in passato, e anche di recente, dopo che sono stati ottenuti i permessi a costruire o per ristrutturare, vengono poi eseguiti lavori in difformità ai titoli autorizzativi e purtroppo non comunicati, tramite apposite varianti, all’ufficio Tecnico del Comune. Questa pratica “piratesca” genera una difformità urbanistica (lo stato dei luoghi è diverso dai progetti depositati e spesso anche rispetto alle planimetrie disponibili presso l’Agenzia del Territorio, il Catasto). 

Soluzione: la buona notizia è che esistono delle agevolazioni “burocratiche”per chi acquista in asta, entro 120 giorni dall’intestazione,  ma solo per gli abusi sanabili, è importante quindi capire costi ed entità dell’abuso, tuttavia l’immobile potrebbe non essere sanato oppure i costi essere molto alti e dunque a fronte di abusi o difformita’ gravi  il mutuo verrebbe negato dalla banca a seguito di relazione negativa dal perito incaricato dalla banca stessa, tutto ciò con grave e irreparabile danno per l’aggiudicatario.

Basta informarsi bene sullo stato tecnico e urbanistico in cui l’immobile si trova, sempre prima di partecipare all’asta e anche prima di fare le visite, l’obiettivo è risparmiare tempo ed evitare danni economici.

Serve ad aggiornare e a controllare che al momento dell’asta non ci siano nuove pendenze.

Ci mostra formalità “dimenticate” di essere state correttamente riportate in perizia o nell’avviso di vendita. 

Ci rivela formalità non cancellabili o cancellabili ma con costi a carico dell’acquirente, altre formalità che danno “fastidio” alle banche e che potrebbero negare la delibera del mutuo o in assenza di mutuo queste annotazioni possono comunque bloccare la futura rivendibilità o addirittura l’immissione in possesso del bene aggiudicato. 

Sono davvero molto oscillanti, e variano parecchio anche per immobili nella stessa zona o addirittura nello stesso stabile, pensate ad una casa vista lago o ad una che non ce l’ha nello stesso condominio, tra questi due immobili ci sarà una notevole differenza.

Nei mesi scorsi il valore degli immobili in generale, ed in particolare, per alcune tipologie (villette a schiera, case indipendenti, o appartamenti con giardino o terrazza, alcuni capannoni, case sul lago con piscina o vista lago) era sensibilmente inferiore ad oggi, i prezzi stanno lentamente tornando a risalire. Spesso troviamo perizie recenti di 1 anno con valori di stima molto bassi rispetto alla data odierna, o perizie del passato, anche di 8 anni, con prezzi troppo alti e viceversa.

In questa confusione e imprecisione, il mio parere è che per valutare correttamente un immobile si può far da sé e  non affidandosi a occhi chiusi al valore di mercato scritto nella perizia, cercate da soli di comprendere il vero prezzo.

Basta moltiplicare il prezzo al metro quadrato medio della zona per i metri quadri “commerciali”, che non sono quelli effettivi, ma una somma virtuale di tutta la casa e delle sue pertinenze, calcolato secondo particolari coefficienti

(abitazione al 100%, le pertinenze ad ornamento e direttamente comunicanti come il giardino o area scoperta come un cortile si calcolano al 10% fino alla superficie dell’unità immobiliare, al 2% per superfici eccedenti detto limite, mentre le terrazze e i balconi, logge, porticati: al 30% fino a 25 mq mentre il 5% per la quota eccedente i 25 mq; soffitte se utilizzabili al 25%, cantine al 25%, box al 50%, fonte MANUALE BANCA DATI QUOTAZIONI Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate)

Non dovrete fare voi il calcolo per trovare i metri quadri commerciali, generalmente nella perizia trovate una disamina delle metrature, voi dovrete quindi solo moltiplicare i mq (metri quadri) commerciali, indicati in perizia, per il valore che ricaverete con questo mio consiglio:

“cercare su internet, nei portali immobiliari annunci di case in vendita su libero mercato, confrontare 3 immobili similari a quello di proprio interesse, trovare quindi una media e ricavare il prezzo al metro quadrato che utilizzerete per la moltiplicazione di cui sopra.”

Sono quei costi non citati, o non indicati espressamente, nell’avviso di vendita e nella perizia, e che pochi operatori del settore, grazie allo loro approfondita esperienza, riescono a ricavare con precisione.

Questi costi si impara a “riconoscerli” e definirli, purtroppo per i neofiti, solo dopo anni di esperienza, non esistono “manuali” o tariffari per questo, si conoscono strada facendo, studiando le normative e partecipando alle aste.

Consiglio di prestare massima attenzione a questa parte della valutazione e preferibilmente, i primi anni, di rivolgersi a più figure professionali quali notaio, tecnico progettista e commercialista che abbiamo esperienza di acquisto in procedure concorsuali, o in alternativa ad un professionista esperto che lavori in una struttura specializzata nelle aste immobiliari che riesca  a creare collegamenti tra le varie figure professionali per ricavare le giuste risposte e dunque fornire, all’utente interessato a presentare offerte,  la somma dei costi che si dovranno affrontare dopo l’aggiudicazione e ancora dopo durante il possesso dell’immobile acquistato, penso ad esempio alle imposte comunali o sul reddito ricavato da affitti o rivendita.

Come per i costi occulti, ma di più facile individuazione, la parte tributaria rimane estremamente complessa, il miglior riferimento è il notaio, a volte sostenuto dal proprio commercialista o consulente fiscale ( specie per le ditte).

Bisogna in primis capire chi è il soggetto che compra (persona fisica o giuridica, se si può usufruire di benefici fiscali o crediti di imposta) e poi abbinarlo al soggetto che vende (anche qui persona fisica o giuridica).

Le imposte vanno calcolate su quale valore: prezzo di aggiudicazione o sul valore catastale?

Si Paga l’IVA o l’imposta di registro?

Internet può essermi d’aiuto, a volte, gli abbinamenti però sono talmente vari e complessi che purtroppo non esiste un calcolatore virtuale per tutte le ipotesi, il nostro cervello rimane ancora il miglior pc. In linea generale nelle procedure esecutive (che sono le aste più diffuse) di immobili residenziali non di lusso e intestati a privati, qualora il soggetto acquirente sia anch’esso privato l’imposta andrà a registro e si calcola sul minor prezzo scelto tra valore di aggiudicazione e valore catastale (da calcolare moltiplicando le rendite catastali x 115,5 se si invocano i benefici prima casa o x 126 negli altri casi). Le aliquote sono: Il 2% del minor valore, vedi sopra, in presenza di benefici fiscali prima casa mentre il 9% dalla seconda casa, non dimenticare in questo caso che ci sarà da pagare l’imu durante il possesso.

Nota bene se hai già una casa di proprietà per cui hai già goduto dei benefici fiscali prima casa potrai richiederli ancora per la nuova casa comprata all’asta ma dovrai impegnarti a vendere la precedente entro un anno.

Nota bene se invochi i benefici fiscali prima casa per la prima volta nella tua vita dovrai trasferire la residenza entro 18 mesi e tenerla per 5 anni.

Nota bene se compri una casa all’asta e invochi i benefici fiscali ma vuoi rivenderla prima dei 5 anni lo puoi fare ma se non ricompri entro un anno dovrai pagare la differenza sulle imposte non pagate avendo goduto dei benefici fiscali con una mora del 30%.

Nota bene se vendi la casa in cui puoi dimostrare averla abitata per più di metà del tempo non pagherai le imposte sulla plusvalenza pari al 26% (aliquota aggiornata all’anno 2020).

Alcuni di voi avranno forse letto su Internet che alle aste non esiste il rogito perché l’immobile viene trasferito tramite il Decreto di Trasferimento firmato dal giudice quindi il notaio per il trasferito del bene non si paga…
… E invece a Brescia il Giudice dell’esecuzione e della Sezione Fallimentare si fa sostenere da ottimi professionisti a cui va corrisposto un onorario per il trasferimento del bene.

Non esiste un tariffario pubblico. Nelle aste relative alle procedure esecutive l’esperienza ci aiuta a stimare quanto sarà l’onorario del delegato per la predisposizione del Decreto di Trasferimento e quindi per il trasferimento del bene così anche per l’atto di mutuo, per avere un’idea dei costi si può tentare di sentire il delegato alla vendita rispetto al Decreto di Trasferimento.
Per quanto riguarda invece l’atto di mutuo si può domandare al notaio scelto, per richiedere un preventivo è bene sapere l’importo del mutuo ed il valore di ipoteca che si domandano alla banca erogante.
Nelle procedure esecutive i costi delle cancellazioni che hanno generato l’asta sono a carico della procedura, nelle aste fallimentari e anche nelle Liquidazioni del Patrimonio, che stanno aumentando, a volte i costi sono a carico dell’aggiudicatario, leggere attentamente il bando di vendita o sentire la Curatela, qui la tendenza per le aste più recenti è di far pagare i costi di cancellazione delle formalità all’aggiudicatario così come i costi per sanare il bene se necessario per l’atto ( solo nei Fallimenti e nelle Liquidazioni del Patrimonio).

Purtroppo se il perito nominato dal Tribunale non le cita o le cita omettendo il tipo di riscaldamento, o come sono ripartite, e se ci sono spese straordinarie, non si capisce molto.
In linea generale nelle aste delle procedure esecutive, se presente il condominio, si paga l’anno in corso e quello precedente all’intestazione del bene. Se esiste un debito pregresso ai due anni questo debito andrà poi ripartito tra tutti i condomini.
Nelle aste fallimentari non ci sono spese arretrate perché vanno in prededuzione e le paga la Curatela, rimangono fuori eventuali spese straordinarie, invece per le Liquidazioni del Patrimonio la legge lascia una lacuna e non c’è certezza su chi pagherà dette spese.
Saprò rispondere a tutte le tue domande nel caso specifico per la singola asta, come avrai capito ci sono approfondimenti e abbinamenti da eseguire per arrivare ad avere risposte certe.

Sono i costi di cancellazione dei gravami, di trasferimento del bene, le imposte e tasse. Posso dirti quanto, quando e se pagarli, non esiste una risposta generale, una attenta lettura al bando di vendita aiuta, incrocia i dati anche con la perizia.

Come ho spiegato precedentemente: nelle procedure esecutive i costi delle cancellazioni che hanno generato l’asta sono a carico della procedura, nelle aste fallimentari e nelle Liquidazioni del Patrimonio spesso i costi sono a carico dell’aggiudicatario, attenzioni anche a difformità catastali, è buona regola leggere attentamente il bando di vendita o sentire la Curatela, la tendenza per le aste Fallimentari e Liquidazioni del Patrimonio è di far pagare all’aggiudicatario.

A volte a carico della procedura mentre a volte paga chi compra.

Alcuni gravami sono cancellabili su ordine del Giudice, altri non potranno mai essere cancellati, altre annotazioni  sono cancellabili con una causa civile, e i costi? Il mutuo me lo concederanno nonostante la presenza di certe trascrizioni?

Sono costi davvero complessi da calcolare prima di partecipare ad un’asta, e a volte, a esser bravi si riesce solo a stimarli.

Posso anticiparti tutto prima di partecipare all’asta e dopo aver studiato la pratica che ti interessa, non esiste una risposta approssimativa, il tema è sia legale che tributario.

Voglio rivendere o affittare? Ecco come calcolare il ROI: il ritorno dell’investimento:

Se prima di partecipare ad un’asta ho una panoramica completa di quanto sto facendo allora posso ipotizzare di sommare tutte le spese per capire esattamente quanto sto investendo e cosa ne ricaverò: sommerò ad esempio il prezzo di aggiudicazione con i costi occulti, poi con quelli di procedura, e i costi di trasformazione insieme alle spese di miglioria del bene, e chiaramente anche le imposte.

Nel caso di affitto: calcolo la rendita lorda che mi rende l’appartamento affittandolo per 12 mesi, da questo risultato posso ricavare la rendita netta annuale dell’affitto: dalla rendita lorda (12 mesi di affitto) tolgo le spese annuali che devo sostenere per la proprietà tra cui l’IMU e la tassa sul reddito derivante dalla locazione ad esempio la cedolare secca per i privati.

Ricavata la rendita netta, divido questa rendita netta annuale per l’investimento totale, che avevo trovato con la somma precedente, questo calcolo mi darà un risultato che inizia con uno zero “0… quello che sta dopo la virgola è la percentuale di rendita, quindi se il risultato sarà 0,9 vuol dire che la mia rendita netta annuale sarà del 9%, che non sarebbe niente male no? Vuol dire che in 11 anni la casa si paga da sola e dopo è tutto guadagno, mi garantisco una rendita aggiuntiva, senza lavorare, oppure una pensione integrativa.

Io consiglio ai miei clienti di comprare piccole unità per motivi strategici, se interessa approfondire l’argomento puoi contattarmi qui 

Come calcolare il ritorno dell’investimento.

Se prima di partecipare ad un’asta ho una panoramica completa di quanto sto facendo allora posso ipotizzare di sommare tutte le spese per capire esattamente quanto sto investendo e cosa ne ricaverò: sommerò ad esempio il prezzo di aggiudicazione con i costi occulti, poi con quelli di procedura, e i costi di trasformazione insieme alle spese di miglioria del bene, e chiaramente anche le imposte.

Nel caso di affitto: calcolo la rendita lorda che mi rende l’appartamento affittandolo per 12 mesi, da questo risultato posso ricavare la rendita netta annuale dell’affitto: dalla rendita lorda (12 mesi di affitto) tolgo le spese annuali che devo sostenere per la proprietà tra cui l’IMU e la tassa sul reddito derivante dalla locazione ad esempio la cedolare secca per i privati.

Ricavata la rendita netta, divido questa rendita netta annuale per l’investimento totale, che avevo trovato con la somma precedente, questo calcolo mi darà un risultato che inizia con uno zero “0 … quello che sta dopo la virgola è la percentuale di rendita, quindi se il risultato sarà 0,9 vuol dire che la mia rendita netta annuale sarà del 9%, che non sarebbe niente male no? Vuol dire che in 11 anni la casa si paga da sola e dopo è tutto guadagno, mi garantisco una rendita aggiuntiva, senza lavorare, oppure una pensione integrativa.

Io consiglio ai miei clienti di comprare piccole unità per motivi strategici, se interessa approfondire l’argomento puoi contattarmi qui

Prima ti aiuterò a conoscere il reale valore attuale dell’immobile, da cui dovrai detrarre il prezzo di acquisto, le imposte sulla plusvalenza, i costi di procedura, quelli occulti e prevedere così uno scenario di guadagno che ti consentirà anche di decidere che limiti tenere durante la gara di vendita.

In quanto tempo mi consegneranno l’immobile? Che costi devo affrontare?

Se l’immobile che hai visitato era vuoto: generalmente le chiavi le consegnano il giorno della vendita, in cui ti viene trasferito il bene, o entro pochi giorni da esso, le chiavi sono da richiedere al custode nominato o al curatore se parliamo di Fallimento, a al liquidatore se parliamo di Liquidazione del Patrimonio, ci si accorda prima della vendita con questi due soggetti.

Se l’immobile che hai visitato era vuoto: accertati comunque non esserci contratti di locazione ancora validi, l’inquilino potrebbe rientrare nel possesso del bene. Se l’immobile che hai visitato era invece occupato, cerca di capire, anche con l’ausilio dei custodi giudiziari da chi è occupato e con quale titolo, se l’immobile è liberabile e in quanto tempo.

I costi per la liberazione sono a carico del Tribunale ma le tempistiche sono lunghe, potresti valutare l’ipotesi di affidare la liberazione ad un avvocato da te scelto, esperto in questa procedura e che possa accorciare i tempi di liberazione. Valuta con attenzione il vantaggio, mi spiego meglio, l’avvocato va pagato, ma se risparmi mesi di affitto, o mesi di IMU forse ne vale la pena.

N.B. Immobile vuoto da persone ma occupato da cose ad esempio mobili o masserizie: dovrebbe liberarlo il custode ma le tempistiche a volte sono lunghe (anche un paio di mesi), conviene farsi dare le chiavi e svuotarlo a proprio costo.