In questo articolo mi appresto a discutere degli adempimenti fiscali e normativi necessari per affittare un immobile, fornendo informazioni dettagliate e utili. Il mio obiettivo è quello di presentare un quadro chiaro e completo di questo tema complesso, affinché possiate gestire la vostra proprietà in modo efficiente e conforme alle normative vigenti.
- A questa pagina potete leggere il primo articolo, dedicato all’IRPEF
- Questo e il secondo articolo, dedicato alla Cedolare Secca: come, quando, quanto.
- Il terzo articolo sarà dedicato a IMU e TARI e le locazioni soggette ad IVA
Cedolare Secca: come, quando, quanto.
La cedolare secca sugli affitti è un regime impositivo, facoltativo e alternativo rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito da locazione ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
E’ un’imposizione fissa sul reddito da locazione.
Riferimenti normativi
Introdotta con l’Articolo 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, G.U. n. 67 del 23 marzo 2011; D.L. 47/2014 (Piano Casa).
In seguito, sono state introdotte diverse leggi e decreti, nonché provvedimenti dell’Agenzia delle Entrate, che hanno contribuito a chiarire aspetti specifici, applicazioni e funzionamenti in casi particolari.
Queste sono le aliquote d’imposta
21% per i contratti a canone libero
10%* per i contratti a canone concordato 3+2, per i contratti a studenti universitari fuori sede e per contratti transitori stipulati a canone concordato in:
✓ Comuni ad alta densità abitativa
✓ Comuni dichiarati in Stato di Emergenza dal 28 maggio 2009 al 27 maggio 2014 (per il 2020 solo se abitanti pari o inferiori a 10.000)
✓ Comuni Abruzzo-Lazio-Umbria-Marche in cui sia stata dichiarata una zona rossa a seguito terremoto 2016
Esempio di calcolo
1. Si isola dal reddito complessivo il canone di locazione annuale pattuito nel contratto
2. Si applica sull’intero importo del canone l’aliquota della cedolare (21% o 10%)
Quindi, al canone annuo di locazione (es. 100% della base imponibile: euro 7.800,00) si applica l’aliquota fissa dell’imposta sostitutiva: Es. euro 7.800,00 x 21% = 1.638,00 (imposta da versare).
Imposte sostituite
• L’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali.
• L’imposta di registro e di bollo in sede di registrazione
• L’imposta di registro sulle annualità successive, proroghe e risoluzioni.
• L’imposta per garanzie di terzi, in caso di fideiussione prestata da terzi.
Riguardo l’imposta per le garanzie di terzi in cedolare possiamo riassumere così lo stato attuale: In caso di garante (es. genitore per figlio) senza pattuizioni particolari (es. prima richiesta o rinuncia a qualsiasi eccezione) ricorre un rapporto di tipo fideiussorio (1936 c.c.), di conseguenza in presenza di cedolare l’imposta non è dovuta.
Effetti della cedolare sul reddito Irpef
- Reddito cedolare escluso dal reddito complessivo su cui calcolare l’Irpef.
- Oneri deducibili e detrazioni non applicabili sul reddito in cedolare.
- Reddito in cedolare concorre al calcolo dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.).
La cedolare secca non assorbe:
- I tributi speciali
- L’imposta dovuta in caso di cessione del contratto
Conseguenze
Un contribuente con un reddito da lavoro minimo e un reddito da locazione assoggettato a cedolare secca, con un bonus fiscale ( ad esempio sui costi di ristrutturazione 50% o 65%) potrebbe non avere la convenienza ed anzi di vedersi diminuire il vantaggio fiscale già acquisito.
Quindi non sempre la Cedolare Secca è conveniente per tutti, per capirlo con esattezza bisogna avere dei dati precisi sullo posizione del contribuente e fare le diverse ipotesi impositive prima di scegliere se applicare la Cedolare Secca al proprio contratto di locazione.
Requisiti
Per esercitare l’opzione della cedolare secca occorre rispettare due requisiti:
- Che ci sia un proprietario o titolare di diritto reale di godimento come l’usufrutto quindi si tratta di persona fisica.
- E dobbiamo locare unità immobiliari abitative, locate ad uso abitativo.
Applicabilità della Cedolare secca
- Privato Vs. Privato = SI
- Privato Vs. Impresa = NO
- Impresa Vs. Privato = NO
- Immobile a destinazione d’uso abitativo e utilizzato ai fini residenziali = SI
- Immobile a destinazione d’uso abitativo e utilizzato come ufficio = NO
- Immobile a destinazione d’uso diverso e utilizzato come abitazione = NO
Aggiornamento ISTAT
L’esercizio dell’opzione impedisce l’applicazione di aggiornamenti del canone di locazione “a qualsiasi titolo”. Questo significa che eventuali adeguamenti basati su indici come l’ISTAT, che normalmente potrebbero influenzare il valore del canone, non saranno applicabili nel caso in cui l’opzione venga esercitata.
Modalità di esercizio dell’opzione
- Comunicazione al conduttore.
- Comunicazione all’Agenzia delle Entrate: registrazione del contratto di locazione*, proroga (conferma opzione).
- Versamento dell’acconto e del saldo dell’imposta nei termini previsti.
- Presentazione della dichiarazione dei redditi.
Come si comunica al conduttore
Il locatore, pena l’inefficacia dell’opzione, deve dare preventiva comunicazione al conduttore, mediante:
- Lettera raccomandata (non a mano), con la quale comunica l’esercizio dell’opzione e rinuncia espressamente alla facoltà di chiedere l’aggiornamento Istat, o aumenti previsti in contratto, a qualsiasi titolo
- La Circolare 26/E (e più chiaramente la 20/E) precisa che è possibile in alternativa introdurre specifica clausola nel contratto.
Esercizio dell’opzione
L’opzione viene esercitata con indicazione nel modello RLI presentato in sede di registrazione o di proroga e vincola il locatore all’applicazione del regime sostitutivo per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga.
L’opzione può essere esercitata anche in una delle annualità successive alla prima.
Tale possibilità è ammessa nel termine di versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità per la quale si intende optare per la tassazione sostitutiva, mediante la presentazione del Mod. RLI.
In questo caso l’opzione vale per il residuo periodo di durata del contratto.
Esercizio di opzione per annualità successive
Remissione in bonis: Come ben chiarito dall’AdE con Circolare 47/E del 20 /12/2012, in caso di semplice «svista» e non di semplice ripensamento è consentito esercitare l’opzione per l’annualità in corso anche oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta annualità successive, utilizzando l’istituto della «remissione in bonis» (art. 2 D.L. 16/2012).
Facoltà di revoca
È riconosciuta al contribuente la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità successiva a quella in cui l’opzione è stata esercitata.
La revoca dell’opzione viene effettuata attraverso la compilazione del modello RLI.
La revoca non esclude la possibilità di optare nuovamente per la cedolare secca, nelle annualità successive, mediante la presentazione del mod. RLI entro il termine del versamento dell’imposta di registro relativa all’annualità.
Quando non sussiste l’obbligo di registrazione
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (quelli di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno), il locatore può optare per la cedolare secca, nella seguente modalità:
- in sede di dichiarazione dei redditi (relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito).
- in sede di registrazione volontaria del contratto.
In sede di compilazione della dichiarazione dei redditi, occorre indicare l’opzione per la cedolare secca all’interno del modello 730 o Unico PF.
Sintesi differenze tra i 2 regimi
Casi particolari: diversi locatori
OPZIONE «MISTA»: l’opzione è esercitabile anche nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto immobili per cui si intende esercitare l’opzione ed altri immobili per i quali questa è esclusa o non si intenda esercitarla.
Conclusione
La Cedolare Secca, sebbene possa apparire semplice a prima vista, si rivela piuttosto complessa nella sua corretta applicazione e considerando le variabili ad essa connesse.
Per offrire il miglior servizio a voi e al vostro inquilino, che trarrà vantaggi fiscali e ne sarà grato, è consigliabile rivolgersi a un professionista specializzato in locazioni per il calcolo delle imposte e per comprendere come e quanto sia possibile trarne beneficio. L’obiettivo è massimizzare il guadagno derivante dagli immobili in affitto, tenendo conto delle esigenze di tutte le parti coinvolte.
Il prossimo articolo sarà dedicato a IMU e TARI e alle locazioni soggette ad IVA.
Spero di aver stimolato la tua curiosità, per quanto riguarda l’argomento e ovviamente rimango a disposizione per eventuali domande.
Se preferisci avere una consulenza diretta, ti basterà inviarmi una mail al seguente indirizzo: info@geometraromano.it
Buon proseguimento,
Geom. Romano
