Primo orientamento sulle aste immobiliari

Questa chiacchierata è rivolta a coloro che sono interessati alle aste immobiliari e si stanno approcciando a questa modalità di acquisto. Le aste immobiliari rappresentano un’opportunità per coloro che cercano di acquistare una proprietà immobiliare a un prezzo competitivo. In particolare, le aste possono essere suddivise in diverse categorie, tra cui le aste giudiziarie, organizzate dai tribunali in cui sono presenti beni oggetto di sequestro o procedimenti fallimentari, e le aste volontarie, organizzate da privati o aziende per vendere proprietà immobiliari che non sono più di loro interesse.

Ecco quindi un primo orientamento sulle aste immobiliari e giudiziarie:

Le aste immobiliari rappresentano una modalità di vendita in cui le proprietà immobiliari vengono messe all’asta e spesso si innesca una competizione tra due o più offerenti, aumentando così il prezzo dell’immobile rispetto all’offerta iniziale.

A differenza del libero mercato, durante un’asta immobiliare non è possibile proporre un prezzo inferiore rispetto all’offerta minima indicata nell’avviso di vendita, anche detto bando di vendita. Questo meccanismo di vendita all’asta è utilizzato sia dagli enti pubblici che vogliono realizzare liquidità dal loro patrimonio immobiliare, sia dai Tribunali d’Italia su richiesta dei creditori, ovvero coloro che vantano un credito certo ed esigibile. In questo modo, l’asta rappresenta una procedura fondamentale utile per recuperare liquidità da debiti non onorati.

Le aste immobiliari sono una modalità di vendita in cui il prezzo dell’immobile può aumentare grazie alla competizione tra gli offerenti. Durante l’asta, non è possibile proporre un prezzo inferiore rispetto all’offerta minima indicata nell’avviso di vendita, e questa procedura di vendita viene utilizzata sia dagli enti pubblici che dai Tribunali d’Italia su richiesta dei creditori. Grazie a questo meccanismo, l’asta rappresenta una soluzione utile per realizzare liquidità dal patrimonio immobiliare e recuperare debiti non onorati.

Sul panorama nazionale si stanno affacciando anche le aste tra privati, molto utilizzate nei paesi anglosassoni, ma qui da noi faticano a decollare.

Le aste giudiziarie che sono le più diffuse tra quelle immobiliari, come ho anticipato prima, sono generate per pagare dei debiti, tra cui per esempio residui di mutui, a seguito di parecchie rate di mutuo scadute; in altri casi, in minor numero, sono generate per obbligare dei comproprietari alla vendita di un bene per cui non trovano alcun accordo sulla sua gestione, problemi tra eredi.

Gli immobili in asta sono messi in pubblicità per rendere noto a tutti la loro vendita e dare a tutti la possibilità di partecipare al pubblico incanto.

Questi beni immobiliari, tra cui terreni, capannoni, abitazioni, negozi, autorimesse, sono posti in pubblicità con un corredo di documenti che sono:

l’ordinanza di vendita, l’avviso o il bando di vendita, la perizia e i suoi allegati tra cui planimetrie e immagini.

Si partecipa alle aste tramite offerta cauzionata, l’offerta è irrevocabile quindi se si vince l’asta, cioè si aggiudica un bene, si deve onorare il pagamento pena la confisca della cauzione e in alcuni casi anche ulteriori aggravi di spese, ex art.587 cpc, per esempio se il prezzo al fine ricavato dalla vendita successiva, unito alla cauzione confiscata, risultasse inferiore a quello dell’aggiudicazione dichiarata decaduta ( cioè quando si vince l’asta e non si paga il saldo), l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto al pagamento della differenza ex art.587 cpc.

Le figure chiave che ruotano intorno all’asta giudiziaria sono il Giudice, il custode, l’esperto che stima il bene ed il professionista delegato per le procedure esecutive mentre il Giudice e il Curatore Fallimentare per i Fallimenti e poi ci sono anche le Liquidazioni del Patrimonio dove i ruoli chiave sono il Giudice e il Liquidatore.

Le aste immobiliari giudiziarie sono in ordine decrescente queste le più diffuse:

• Procedure esecutive, privati o ditte con debiti da onorare.
• Fallimenti, ditte dichiarate fallite.
• Liquidazioni del patrimonio per aiutare un debitore ad esdebitarsi, questa procedura è utilissima al debitore perché cancella tutti i suoi debiti e la persona fisica può ricostruirsi una vita finanziaria normale partendo da zero senza macchie.
• Liquidazioni Coatte Amministrative ( beni immobiliari di proprietà di Cooperative) gestite dal MISE.

Tutte le aste hanno delle specifiche regole per la presentazione dell’offerta e la partecipazione all’asta, che si trovano negli avvisi di vendita.

Un accenno alle aste con incanto o senza incanto: le prime sono praticamente inesistenti, quelle senza incanto vuol dire, in parole povere, che in caso di unica offerta non c’è obbligo di rilancio, l’aggiudicazione è definitiva per le procedure esecutive, si deve solo pagare entro il termine stabilito.

Mentre per le aste fallimentari l’aggiudicazione è provvisoria, secondo alcuni Tribunali la provvisorietà dell’aggiudicazione è di 10 giorni, per altri Tribunali invece, fino a quando non viene stipulata la vendita.

Nel periodo di provvisorietà dell’aggiudicazione chiunque potrebbe, offrendo il 10% in più dell’aggiudicazione, tramite offerta migliorativa, far riaprire la gara: si fissa una nuova data di vendita e si invitano gli interessati a partecipare partendo dal nuovo prezzo aumentato, se non si presenta nessuna a questa nuova asta, essa viene vinta da chi ha presentato l’offerta migliorativa, regolarmente cauzionata.

Tutti coloro che intendono partecipare alle aste non possono essere i debitori coinvolti, devono avere sufficiente liquidità per versare la cauzione di partecipazione alla vendita, generalmente il 10% dell’offerta ed essere sicuri di poter pagare il prezzo entro il termine stabilito.

E’ sconsigliabile partecipare ad un’asta senza conoscere approfonditamente tutte le regole della specifica procedura di vendita e la storia del bene posto in vendita.

E’ altamente sconsigliabile partecipare ad un’asta con l’intenzione di pagare a mezzo mutuo senza sapere se l’immobile può essere ipotecato a garanzia del prestito richiesto, questo perché le banche per erogare il mutuo, oltre che verificare il merito creditizio di chi lo richiede, esegue dei controlli anche sull’immobile, ma attenzione questi controlli la banca li esegue solo dopo l’aggiudicazione, quindi, se si intende pagare con mutuo una casa in asta, non si avrà mai la certezza da parte della banca di ottenere il mutuo prima dell’asta, ne consegue che l’unica soluzione per partecipare con tranquillità alle vendite giudiziarie e alle aste in generale è di affidarsi ad un professionista esperto delle materie che ruotano introno alle aste quali la fiscalità immobiliare, il diritto immobiliare, la procedura giudiziaria di vendita, custodia, liberazione e trasferimento dei beni, questo per eseguire tutti i controlli e le verifiche utili per essere certi che quel determinato immobile possa essere oggetto di garanzia dell’esposizione creditizia e quindi poter ottenere il mutuo.

Un’altra abilità fondamentale da ricercare nel proprio esperto è la capacità di sapere eseguire perizie immobiliari per i Tribunali, al fine di saper leggere e capire le perizie degli immobili di vostro interesse nonché saperli valutare correttamente per capire e consigliarvi fino a che prezzo spingervi in caso di gara.