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Belle notizie per gli investitori in asta

Le spese legate al superbonus diminuiscono la plusvalenza.

Già era noto che tutte le spese legate alla ristrutturazione di un immobile riducono la plusvalenza tassabile.

Mi spiego meglio:

Acquisto un immobile ad Euro 30.000,00, lo rivendo ad Euro 60.000,00 avrei dunque un guadagno di Euro 30,000,00 che secondo la nuova tassazione:

la plusvalenza da cessione di immobili è tassata ai fini delle imposte dirette soltanto per operazioni speculative: entro i 5 anni dall’acquisto. Tassazione ad IRPEF, oppure con imposta sostitutiva del 26%, direttamente in atto notarile.

MA ATTENZIONE se eseguo lavori di ristrutturazione, e quindi anche tutte le spese relative al tecnico progettista, e all’acquisto stesso dell’immobile in asta:

  • spese incrementative: impresa edile per ristrutturazione, onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale;
  • spese incrementative: impresa edile per ristrutturazione, onorari architetto per pratica CILA + aggiornamento catastale;
  • oneri fiscali: imposte (registro, ipotecaria…) acquisto seconda casa;
  • altri costi: spese ex DM 227/15.((il compenso del delegato alla vendita all’asta nonché custode giudiziario).

I COSTI DI CUI SOPRA VANNO DETRATTI DAL GUADAGNO, andando dunque a ridurre la base su cui calcolare le tasse.

Inoltre il Sole 24 ore del 25 marzo 2021, pag 42 articolo di Giorgio Gavelli Gian Paolo Tosoni ci aggiorna sul fatto che:

le spese legate al superbonus sia Sismabonus che Ecobonus diminuiscono la plusvalenza, quindi:

  • nel caso in cui l’immobile, che ha fruito di un intervento straordinario agevolato con il sismabonus o con l’ecobonus al 110%, venga ceduto entro i cinque anni dall’acquisto determinando una plusvalenza tassata ai fini Irpef, le spese sostenute riducono tale reddito, anche se si è optato per lo sconto in fattura.
  • risposta ad interpello 204/2021 l’agenzia delle Entrate affronta un dubbio di largo interesse, risolvendolo in senso favorevole ai contribuenti, così come anticipato sul Sole-24 Ore del 26 febbraio.

L’Agenzia conferma questa possibilità, richiamando una sentenza della Cassazione (n. 16538/2018) che distingue tra spese incrementative (ossia quelle che aumentano il valore dell’immobile) e quelle di mera gestione del bene.

Le spese legate ai lavori edilizi (non solo trainanti ma anche trainati) costituiscono spese incrementative e, pertanto, possono essere defalcate nel calcolo della plusvalenza imponibile (corrispettivo incassato meno costi sostenuti), indipendentemente dal fatto che la detrazione si sia trasformata in un mancato pagamento (sconto) o in denaro (cessione del credito).

E quindi buone aste a tutti cari Amici Astofili!

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