L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria può essere un’occasione interessante, ma richiede un’attenta valutazione. La perizia immobiliare rappresenta uno strumento fondamentale in questo processo, fornendo informazioni cruciali per comprendere le caratteristiche del bene e stimare il suo valore.
In questo articolo, analizzeremo i quesiti che il giudice pone al perito e il loro impatto sulla valutazione dell’immobile. Esploreremo inoltre i diversi aspetti considerati nella perizia, dalla completezza della documentazione allo stato di possesso, fino ai vincoli e oneri che gravano sul bene.
L’obiettivo è fornirti una panoramica completa della perizia immobiliare, aiutandoti a prendere decisioni consapevoli e ad affrontare l’asta giudiziaria con maggiore sicurezza.
La perizia immobiliare in un’asta giudiziaria è un documento fondamentale per tutte le parti coinvolte nel processo. Questo include il Giudice dell’esecuzione, il professionista delegato, il custode giudiziario, i creditori e coloro che sono interessati all’acquisto dell’immobile. In questo articolo, esploreremo i quesiti che il giudice pone al perito e perché questi sono cruciali.
Iniziamo col dire che il tribunale, attraverso un decreto, nomina un perito esperto scelto dall’Albo CTU per la stima dei beni pignorati. Allo stesso tempo, nomina il custode e stabilisce le modalità di vendita, come ad esempio il prezzo base d’asta.
Quesiti Posti al Perito
I quesiti posti al perito coprono una vasta gamma di aspetti relativi all’immobile. Vediamo in dettaglio:
A – Documentazione Completa: Il perito deve iniziare esaminando la completezza della documentazione secondo l’art.567, 2° comma c.p.c. Questo include l’esame degli atti, l’acquisizione del titolo di acquisto e l’estratto di matrimonio del debitore o la visura camerale se persona giuridica, evidenziando le eventuali mancanze.
B – Identificazione e Descrizione del Bene: Il perito deve accedere ai luoghi, identificare i confini e i dati catastali, e descrivere analiticamente le pertinenze, gli accessori, le parti comuni e condominiali, allegare le planimetrie dello stato dei luoghi e rappresentazione fotografica degli immobili pignorati e delle pertinenze. Eventuali difformità emerse dalle indagini devono essere segnalate.
C – Stato di Possesso: È necessario accertare se l’immobile è libero oppure occupato. In caso di occupazione, è necessario acquisire il titolo che legittima il possesso o la detenzione del bene. Evidenziando la data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento. Verificare se risultano registrati presso l’ufficio del registro contatti di locazione acquisendone copia, indicando la data di scadenza ed eventuali osservazioni sulla congruità del canone, allegando copia di tutto quanto acquisito; determinare il valore locativo del bene.
Se l’immobile è occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale verificandone l’eventuale trascrizione.
D – Formalità, Vincoli o Oneri: Il perito deve accertare l’esistenza di ogni tipo di vincolo o formalità, compresi quelli di natura condominiale. Esaminando la documentazione già acquisita ed effettuando specifiche indagini presso gli uffici comunali, il catasto, le conservatorie, le sovrintendenze e presso tutti gli uffici all’uopo predisposti.
Verificare l’esistenza di diritti reali reali quali usufrutto superficie e personali, a favore di terzi, esistenza di servitù attive e passive e formalità ipotecarie, domande giudiziali, vicoli di ogni natura e tipo con particolare attenzione a quelli storico artistici, architettonici, paesaggistici, archeologici, ai vincoli urbanistici, esistenza di sequestri penali o amministrativi, indicare quali sono i pesi che continueranno a aggravare sul bene e che quindi resteranno a carico dell’aggiudicatario e quali potranno essere cancellati con i relativi oneri e tasse di cancellazione.il riferimento agli oneri e vincoli di natura condominiale acquisire presso l’amministratore del condominio il regolamento e il saldo delle spese, verificare anche l’ammontare medio delle spese condominiali ordinarie e l’esistenza di eventuali straordinarie già deliberate.
E – Regolarità Edilizia: Deve essere verificata la conformità della costruzione, l’esistenza della agilità o abitabilità e la destinazione d’uso dell’immobile. e acquisire copia indicando nella relazione di stima in relativi estremi. deve indicare la destinazione d’uso dell’immobile specificando se è compatibile con quella prevista nello strumento urbanistico comunale accettare se l’immobile è stato costruito prima del 1 settembre 1967 mentre nel caso di costruzioni successive indicare gli esterni della licenza o della concessione edilizia e delle eventuali varianti ovvero della concessione in sanatoria, legale copia di tutti i provvedimenti autorizzativi rilasciati e in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione delle norme edilizie determinare l’epoca di realizzazione e descrive delle suddette opere precisando se siano o meno sanabili descrivendo dettagliatamente la tipologia degli abusi o indicare se l’illecita è stato sanato indicare anche il costo dell’eventuale sanatoria.
Nel caso di terreni verificare la destinazione urbanistica.
F – Formazione dei Lotti: Il perito deve indicare se i beni pignorati vanno venduti insieme o separatamente in più lotti.
Se gli immobili sono pignorati pro quota indicare se siano divisibili in natura e procedere in questo caso alla formazione dei singoli lotti.
Individuare i diversi valori se per esempio in un unico lotto formato da diversi beni essi abbiano anche diversa natura esempio una casa con un terreno agricolo abbinato, vanno indicati i valori separatamente, questo sarà molto utile un domani per quantificare le imposte sul trasferimento dei beni.
Vanno indicati anche i vincoli di pertinenzialità ed invendibilità separata tra autorimesse, posti auto e unità residenziali.
G – Valore del Bene e Costi: Infine, il perito deve determinare il valore commerciale degli immobili, considerati come in piena proprietà, perfettamente commerciabili ai sensi di legge e liberi, con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima.
Operare le opportune decurtazioni sul prezzo di stima indicandole singolarmente ed analiticamente le motivazioni ad esempio i diritti reali e personali di terzi come usufrutto oppure diritto di abitazione o diritto d’uso, l’eventuale stato di occupazione per locazione, lo stato di conservazione dell’immobile, e comunque one di qualsiasi tipo che l’aggiudicatario dovrà sostenere a qualsiasi titolo emersi dalle indagini al fine di rendere l’immobile libero da paesi vincoli e persone e perfettamente commerciabile.
È importante sottolineare che il lavoro del perito è complesso. Una perizia ben scritta e dettagliata è un grande aiuto per chi è interessato all’acquisto di un immobile. Tuttavia, non tutte le perizie sono sempre ordinate e ricche di dettagli. Ecco perché è fondamentale affidarsi a un esperto per scovare eventuali lacune o aggiornare alcuni dati.
Ricordiamo che le perizie, una volta consegnate, non vengono più aggiornate. Pertanto, lo stato di occupazione, i diritti a favore di terzi o le trascrizioni pregiudizievoli possono cambiare.
In conclusione, la comprensione della perizia immobiliare in un’asta giudiziaria è un argomento vasto e complesso. Tuttavia, speriamo che questo articolo vi abbia fornito una panoramica chiara e dettagliata. Per ulteriori approfondimenti, non esitate a contattarci.
