Il tuo avvocato ti ha chiesto una perizia giurata sull’immobile. Oppure te l’hanno richiesta il notaio, il commercialista o il giudice tutelare. A questo punto le domande sono tre: che cos’è esattamente, a chi rivolgersi e quanto incide la scelta del professionista.

Incide molto. La perizia giurata non è una formalità burocratica: è il documento su cui si stabilisce quanto vale un immobile in una causa, in una successione, in una separazione o davanti al Fisco. Se il valore è sbagliato, sarà sbagliata anche la decisione che ne deriva.

In questa guida trovi ciò che è utile sapere prima di conferire l’incarico, con un’attenzione specifica al mercato di Brescia e provincia.

Perizia semplice, asseverata e giurata: le differenze

Il contenuto tecnico può essere identico. Ciò che cambia è il grado di responsabilità che il tecnico si assume su quanto dichiara, e di conseguenza il peso del documento davanti a un giudice, a un notaio o a un ufficio pubblico.

Tipo di perizia	Cosa la distingue	Quando di norma è sufficiente
Perizia di stima semplice	Relazione tecnica firmata dal professionista	Definire un prezzo di vendita, trattative tra privati
Perizia asseverata	Il tecnico dichiara formalmente la veridicità di quanto attestato	Pratiche tecniche e amministrative, istituti di credito
Perizia giurata	Il tecnico presta giuramento davanti al cancelliere del Tribunale o a un notaio	Cause, successioni, tutele, pratiche fiscali e ogni caso in cui la legge o il giudice la richiedano

Nella prassi “asseverata” e “giurata” vengono spesso usati come sinonimi: lo stesso Tribunale di Brescia definisce “asseverazioni” le perizie giurate in cancelleria. Per evitare equivoci, conviene sempre chiedere al proprio avvocato quale forma sia richiesta nel caso specifico.

L’elemento decisivo è uno: con il giuramento il perito risponde penalmente di ciò che ha scritto, perché una falsa attestazione giurata costituisce reato. È proprio questa assunzione di responsabilità a rendere il documento attendibile agli occhi di chi deve decidere.

Quando serve una perizia giurata immobiliare

Serve ogni volta che il valore di un immobile va dimostrato a qualcuno che non può fidarsi sulla parola: un giudice, un coerede, l’ex coniuge, la banca, il Fisco. Le situazioni sono molte più di quanto si immagini.

Situazione	A cosa serve la perizia
Successione e divisione ereditaria	Stabilire il valore di ciascun bene per formare quote eque e prevenire liti tra eredi
Separazione e divorzio	Valutare la casa coniugale e calcolare il conguaglio dovuto a chi cede la propria quota
Causa civile	Sostenere le tue ragioni come consulenza tecnica di parte (CTP), a fianco dell’avvocato
Amministrazione di sostegno, tutela, minori	Ottenere dal Giudice Tutelare l’autorizzazione a vendere l’immobile della persona protetta
Rivalutazione dei terreni	Rideterminare il valore fiscale del terreno e ridurre la tassazione sulla futura vendita
Accertamento dell’Agenzia delle Entrate	Contestare un valore accertato superiore a quello reale
Trattativa con la banca	Documentare il valore dell’immobile in un saldo e stralcio o in una procedura di sovraindebitamento
Pignoramento e asta	Verificare la stima del tribunale se sei l’esecutato, o il valore reale se intendi partecipare all’asta
Donazioni e patti di famiglia	Fissare il valore alla data dell’atto ed evitare future contestazioni tra i figli
Azienda e società	Supportare bilanci, operazioni straordinarie e richieste di finanziamento
Danni e vizi dell’immobile	Quantificare infiltrazioni, difetti costruttivi e difformità emerse dopo l’acquisto

Rivalutazione dei terreni: la scadenza del 30 novembre

Questo caso richiede attenzione immediata. Per la rivalutazione dei terreni la perizia va redatta e giurata entro il 30 novembre di ogni anno, con un’imposta sostitutiva del 18% sul valore stimato (fonte: FISCOeTASSE). Chi sta valutando la vendita di un terreno edificabile in provincia di Brescia ha quindi poche settimane per attivarsi.

Se la perizia riguarda l’immobile di una persona fragile, trovi un approfondimento dedicato nella guida su come vendere casa con l’amministratore di sostegno a Brescia.

Perché il perito deve conoscere i prezzi reali di vendita

Il giuramento garantisce che il perito abbia lavorato in buona fede, non che il valore sia corretto. La correttezza della stima dipende da quanto il tecnico conosce il mercato reale, ed è qui che molte perizie mostrano i loro limiti.

Le quotazioni ufficiali e i listini esprimono medie di zona. Gli annunci online riportano i prezzi richiesti, non quelli effettivamente pagati. Tra la cifra pubblicata su un portale e quella firmata davanti al notaio c’è spesso uno scarto che solo chi segue le trattative ogni giorno sa misurare.

A Brescia questo scarto è evidente. Un trilocale in centro storico, uno a Mompiano e uno a Lamarmora possono avere la stessa metratura e valori molto diversi. Lo stesso vale tra Franciacorta, lago di Garda e Bassa bresciana: contano la via, il piano, lo stato dell’edificio e i tempi di vendita in quel preciso contesto.

Un valore sbagliato ha conseguenze concrete:

Troppo alto in una divisione: chi tiene la casa paga agli altri un conguaglio gonfiato.
Troppo alto davanti al Giudice Tutelare: la vendita viene autorizzata a un prezzo che nessuno offrirà, e l’immobile resta fermo.
Troppo alto in una rivalutazione: paghi un’imposta su un valore che non incasserai mai.
Troppo basso: svendi il bene, oppure ti esponi a contestazioni del Fisco e delle altre parti.

C’è poi un secondo aspetto. In una causa la tua perizia verrà esaminata dal consulente della controparte e da quello nominato dal giudice, che ne cercheranno i punti deboli. Regge solo una stima costruita sul confronto con immobili simili realmente venduti, con dati verificabili e un metodo riconosciuto.

Per questo la garanzia più solida è un perito che unisca due esperienze: quella di chi lavora per il Tribunale e sa cosa si aspetta un giudice, e quella di chi vende immobili e sa quanto è disposto a pagare davvero un acquirente.

Come si svolge una perizia giurata a Brescia

Il percorso si articola in sei fasi e a te sono richieste solo le prime due. Al giuramento si presenta il perito in persona: la tua presenza in Tribunale non è necessaria.

Colloquio iniziale. Si chiarisce lo scopo della perizia, da cui dipendono la data di riferimento del valore e l’impostazione del documento.
Documenti. Atto di provenienza, visure e planimetrie catastali, pratiche edilizie, eventuali contratti di locazione. Ciò che manca lo recupera il tecnico.
Sopralluogo. Rilievo delle superfici, verifica dello stato di manutenzione e degli impianti, documentazione fotografica.
Verifiche. Corrispondenza tra stato di fatto, catasto e titoli edilizi; controllo di vincoli, ipoteche e servitù.
Stima. Confronto con immobili simili realmente venduti nella stessa zona e calcolo del valore.
Giuramento. Il perito giura davanti al cancelliere del Tribunale oppure davanti a un notaio.

Al Tribunale di Brescia, in via Lattanzio Gambara 40, lo sportello asseverazioni riceve solo su appuntamento il lunedì, il mercoledì e il venerdì mattina, e il giuramento si conclude in giornata (fonte: Tribunale di Brescia). Non esiste alcun vincolo territoriale: la perizia può essere giurata in qualsiasi Tribunale.

Quanto costa una perizia giurata

Il costo ha due componenti. La prima è fissa: una marca da bollo da 16 euro ogni quattro pagine, verbale compreso, più 2 euro per ciascun allegato. La seconda è l’onorario del tecnico, che dipende dalla tipologia dell’immobile, dal numero di unità, dalle verifiche necessarie e dallo scopo della perizia.

Diffida dei preventivi formulati senza aver visto i documenti. Una stima seria richiede sopralluogo e verifiche: un prezzo troppo basso, di solito, significa che uno dei due passaggi verrà saltato.

Come scegliere il perito giusto

Prima di firmare l’incarico, bastano sei domande. Un professionista serio risponde a tutte senza esitazioni.

È iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale? L’elenco è consultabile sul sito del Tribunale di Brescia.
È iscritto come Perito ed Esperto in stime immobiliari alla Camera di Commercio?
Segue compravendite reali nella zona in cui si trova l’immobile?
Nella perizia indica gli immobili di confronto e la provenienza dei prezzi?
Esegue il sopralluogo e controlla catasto e pratiche edilizie?
È disponibile a confrontarsi con il tuo avvocato e a difendere la stima se viene contestata?

Lo studio

David Romano è Consulente Tecnico d’Ufficio del Tribunale di Brescia, Perito ed Esperto in stime e valutazioni immobiliari iscritto alla Camera di Commercio di Brescia e agente immobiliare dal 2001. Ogni perizia nasce da oltre vent’anni di trattative concluse a Brescia e in Lombardia, non da un listino.

Se il tuo avvocato ti ha chiesto una perizia giurata, o vuoi capire se nel tuo caso serve davvero, richiedi un primo confronto con lo studio. Bastano l’indirizzo dell’immobile e il motivo per cui ti serve la stima.

Domande frequenti sulla perizia giurata

La perizia giurata vincola il giudice?

No. È un documento di parte e il giudice può nominare un proprio consulente. Una perizia solida, però, orienta la causa fin dall’inizio e mette il tuo avvocato nelle condizioni di discutere sui numeri.

Quanto dura la validità di una perizia giurata?

La perizia fotografa il valore a una data precisa e non ha una scadenza fissata per legge. Se passano molti mesi, se il mercato cambia o se l’immobile viene modificato, è opportuno aggiornarla.

Chi può giurare la perizia?

Solo il tecnico che l’ha redatta, di persona e con un documento di identità valido. Nessun altro può farlo al suo posto.

Devo andare anch’io in Tribunale?

No. Ricevi la perizia già giurata, pronta da consegnare all’avvocato, al notaio o all’ufficio che l’ha richiesta.

La valutazione gratuita di un’agenzia può sostituirla?

No. Una valutazione commerciale serve a decidere un prezzo di vendita: non contiene verifiche documentali e nessuno se ne assume la responsabilità davanti a un pubblico ufficiale.

Meglio giurare in Tribunale o dal notaio?

Il valore del documento è lo stesso. Il notaio è spesso più rapido, mentre il Tribunale non prevede compensi oltre ai bolli. Per alcune pratiche fiscali conviene verificare con il commercialista quale forma sia richiesta.